房地产“后开发时代” 商办物业资管潮起

临房网 2019-08-30 13:54
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临房网讯:一个时代开始了。住宅市场调控依然严厉。商业地产被互联网购物冲击得惊慌失措的时刻已经过去。


新的商办物业重新崛起,这有赖于城市的演变。在新的挑战与机遇面前,更快、更好、更健康地发展,是商办物业市场的当下选择。


“房地产高速增长的时代已经结束。”肖勇开场致辞表示,受制于环境和市场的整体影响,以商办物业等为代表的后开发时代必将进入一个全新的领域。


之所以这么判断,他分析了三点原因:


第一,由制造业模式转向服务业模式。空间的“内容化”“服务化”成为核心竞争力,我们知道,拉动经济发展的三大动力是投资、消费、出口。目前,“整体经济大环境一方面受制于中美贸易战的影响,另一方面是房地产行业‘房住不炒’的国策定位,从某种程度上,这给房企原来的那种高周转模式带来巨大变革,向商办物业产品转型升级,已经成为必然。”


第二,无边界化时代到来。商办物业行业的聚合、跨界成为未来大势。在无边界的社会里,企业可以围绕同一个用户群,深度挖掘需求,提供不同的产品和服务。而非以往所讲的多元化。“移动互联网时代,使人们正在获得更多的出行、居住、思想交流和相处的自由。在这种交流和沟通方式中,真正的创新点和爆发点,往往是那些边界被打破的地方,如果能把过去封闭的组织、业务和思维打破,打破得越快,越有力,就会越有机会成为创新的引领者。”


第三,全价值链竞争模式凸显。运营、资管更为显性,而非以往的开发与销售优势。“得益于国家的住房制度改革、城镇化大势、人口红利等一系列利好,过去的开发时代,商办物业领域的非自持的“一锤子”买卖模式,所比拼的“成本、规模、速度”竞争力将不复存在,智慧运营、商管与资管的服务力将在未来行业中大行其道。”


董利:城市更新时代,商办物业焕发活力


谈起商业地产与商办物业的区别,中国城市商业网点建设管理联合会副会长、社区商业工作委员会主任董利表示,商业地产的发展要多强调经营、强调产品颜值,也需要产品的提升与改造。


董利认为商业物业的经营与新的解决之道,更多就是我们要用好的产品,解决“后房地产时代”的商用物业问题。“‘后房地产时代’的城市发展进入了一个新的阶段,这个新阶段就是城市更新时代的来临。商用物业经营的价值更多需要产品的提升和改造。尤其一些旧的、闲置的传统商业,在新商业理念引领下,会焕发新的契机。”


王珂:北京写字楼市场在缩表租金往下走空置率往上走


商办物业租金和空置率最受关注。办法数据执行合伙人王珂认为,写字楼的租金和空置率只是表面指标,背后的决定因素来自产业,北京有两个最主要的红利,一个是城市红利,就是基础设施要好,人口素质要好,这叫城市红利;另一个就是产业红利,愿意来此做生意,是因为有好的政策,有好的产业环境。


这两个缺一不可,从资产管理到资产开发、运营,各个环节,实际上是一个分享城市红利和产业红利的过程。基于全口径的租赁数据汇总,王珂把这些数据归类到相应行业,可以看到四个支付高租金的头部行业:非银行金融、高科技IT、综合服务业、文化传媒,这四个行业构成了北京特色的产业。


王珂认为北京的写字楼市场在缩表,会呈现租金往下走、空置率上升的情况。这很大程度上来自于对产业结构的理解,租金很大程度上来自产业。现在,以P2P为代表的非银行金融基本上熄火了,然后是计算机。


王珂称,北京写字楼的空置率变化背后是产业触顶,伴随着快速的扩张、发酵过程,2018年产业已经开始触顶,必然带来结构性的调整,包括整体的回落,租金往下走的过程,这个过程也可能与贸易摩擦有一个催化作用,但不是决定性的作用,真正决定性的是产业结构和没有更多的新兴产业。


除了产业红利外,王珂认为现在真正的城市红利表现在城市外溢,这会利好产业园和城市更新。商办物业交易的活跃度顺着整个城市的轨道交通和基础设施在外溢。大量上市公司外迁,人力密集型公司从原来分布在四环内到现在广泛分布在五环外,而被抽空的2号地铁线辐射区域,已经在逐渐探底。这种外溢对甲级写字楼是利空,但对产业园和城市更新是机会。


林聪:企业发展就要像跑马拉松跑到最后才是赢家


论坛进行过半,万豪国际集团中国区高级副总裁林聪发表了《利用资本与借力资本》的主题演讲,世界上的企业一种是做大、做强、做长;一种企业是做强、做稳、做长,区别是什么,林聪认为一个是利用资本,另一个是借力资本。


提到企业发展,林聪认为三个要素最为紧要:一是要有企业愿景;二是使命感;三是企业核心价值观。这三点非常重要,是企业生命的关键,是思想、是精神、是灵魂。一个企业的共同价值怎么去做,如何达到,这个系统是什么,如何做到?他认为这是一个值得探索的问题。


谈到麦肯锡的企业管理,很多人认为西方的文化不一定会适合中国,林聪以任正非对华为的经营思路举例,华为成长初期,任正非打好基础力量,在聚焦业务发展的同时关注内部管理、优化组织、梳理流程、构建队伍、构筑文化,关注外部机会,花了很多时间牺牲长期利益。在林聪看来,任正非说要跑马拉松,不是跑得精疲力尽而是越战越勇。


最后,林聪认为,在今天的中国,企业都在利用资本,其实这条线讲的就是生产企业,利用资本的工作大部分专注于市场营销,而借助资本是搞运营,走的是红线。


王玉珂:商业资产每次转型,都面临着严重失速


王玉珂,RET睿意德CEO,他就认为,商用资产发展的周期有五个阶段,每个阶段实际上都是一次转型,每次转型都面临着严重的失速。


“第一个阶段是百货阶段,大部分人都感觉到打折可能是那个时候最主要的促销思维。进入第二阶段,就是从百货里面细分了很多分类的专业店,如超市,如电器。第三阶段是很多多功能的物业做购物中心。第四阶段讲究体验,比如说艺术性的体验。现在是第五阶段,数据思维的阶段,面临又一次分化,这次分化也可能是增长,也可能是一个越来越严重的失速,代表是盒马鲜生。”


王玉珂总结了实体商业面临的几个方面窘境,第一个是交易递弱;第二是内容错位,消费人群更迭,提供的服务内容仍然没改变;第三是服务对象没有链接,服务者不知道真正的消费习性。还有,商户是博弈关系,再有就是数据反馈严重滞后,最重要的是数据孤岛,决策要素链较弱。


他同时表示,未来数据化在决策中要占相当重要的作用,“因为我们对用户没办法感知一个个的个体,只有通过数据化,个性化的服务建立了链接的能力,才能把我们的服务真正让消费者感觉到。”

数据对资产有什么好处?


王玉珂表示,第一是通过城市地图帮助投资者选址;第二是拓宽客群;第三是商业内容迭代,商场的内容必须不停地更迭;第四是存量资产改造,商场里有很多品牌,但是商场的品牌之间要能够实现他们的价值协同效应,调整资产能使资产价值有极大的提高;第五是精准营销,一定要关注客户群是谁,尤其是年轻的客户;第六是数据化服务能力,无论是线上还是线下,都要有服务能力。


商业地产的创新之路


来到论坛最后的对话环节,嘉宾们就对话主题《钱途?前途?商业地产的创新之路》进行了讨论和交流。在城市更新的过程中,存量资产和低效资产,如何通过改造升级焕发新的活力,产生新的价值?


北京住总商业资产管理有限公司总经理李颖峰在交流中提出,房地产进入后开发时代,尤其是商业地产开发的盈利模式发生了很大改变,现在的模式变成开发建设加运营加金融,所以对商管公司的要求更高。


如何将低效资产变成优质资产,做成金融产品也是一种开发模式。李颖峰介绍,在原有基础上功能不变,把硬件和服务升级,以此来实现资产价值的最大化。


富华国际集团资产运营管理中心、商业事业部总经理胡泊强调,必须要转变以前开发模式的思维方式,才可以进入真正的资管模式。


北京达美集团副总裁王智明表示,在资管时代,不能忘了创新,创新是永远的。


盈怀商业资产管理中心总经理薛波涛则认为,公司都要去做一些创新,但创新不是说天马行空地去想,一定是要有一个目标,有一个本质性的东西,要知道基础在哪儿,把基础做好才有更好的发展。


时间是最好的答案,商办物业这个行业的产品模式,以及经营模式的转变,都会让人们看到新的惊喜。


    编辑者:yangmei

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